взял в ипотеку квартиру передумал хочу свой дом что делать
Можно ли отказаться от ипотеки
Ситуации бывают разными. Сегодня человек может остро нуждаться в ипотечном кредите, а через месяц понять, что оформление крупной ссуды было большой ошибкой. Но обязательства есть, они должны выполняться. На деле отказаться от ипотеки после сделки совсем непросто.
Рассмотрим, можно ли отказаться от ипотеки, реально ли это вообще, как действовать заемщику. Ситуация серьезная. Неоплата действующего кредита может привести к последствиям, штрафам, порче кредитной истории. Поэтому специалист Бробанк.ру рассмотрел ситуацию и рассказывает, что предпринять для отказа от ипотеки.
Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения
Порой намерение оформить ипотеку исчезает еще до момента подписания кредитного договора. И это самая простая ситуация, из которой можно выйти без проблем. Вы можете спокойно сказать банку, что передумали, если:
То есть на любом этапе оформления можно сказать банку, что вы передумали заключать кредитный договор. Даже если договор подписан, вы можете написать в банк заявление на отказ от него и просто не регистрировать сделку.
Сделка по выдаче кредита окончательно закрепляется в момент передачи денег. Если деньги не переданы, кредитный договор не имеет юридической силы.
Что говорит Сбербанк по поводу отказа ипотеки после оформления
Каждая вторая ипотека в стране выдается Сбербанком, поэтому и рассмотрим, что он говорит по поводу отказа от ипотечного кредита после его оформления. В целом аналогично действуют и другие банки, схему Сбера можно назвать эталоном.
Как уже говорилось выше, отказ от оформления ипотеки может быть озвучен на любой стадии процесса. Но если он уже подошел к концу, были заключены договора, прошла регистрация, действия будут не такими простыми.
Как отказаться от ипотеки Сбербанка:
Это идеальные выходы из ситуации. Дело решается без суда, штрафов, дополнительных сборов. Просто важно принять решение своевременно. Если продавец уже получил деньги, то все, простого выхода из ситуации не будет.
Можно ли отказаться от ипотеки после сделки
Теперь рассмотрим другую ситуацию. Когда сделка окончательно завершена, договор подписан, зарегистрирован в Росреестре, на недвижимость наложено обременение банка, покупатель получил деньги. Обратного хода такая ситуация уже не имеет, расторгнуть договор и сделку невозможно.
Почему:
Только в случае с ипотекой есть одно большое “но” — где взять деньги на это досрочное погашение? В случае с обычным кредитом наличными средства выдаются на руки и могут быть просто не израсходованы заемщиком. Тогда он просто сделает ими досрочное погашение и закроет ссуду.
Если же это ипотека, то денег на руках нет, они переданы продавцу. Есть только купленная квартира, которую хочется вернуть банку. Конечно, если у покупателя есть свободные средства, досрочное гашение — просто идеальный вариант. Но обычно ситуация кардинально обратная: денег нет, есть желание отказаться от ипотеки и квартиры.
Досрочное погашение в этом случае возможно только деньгами, вырученными от продажи ипотечной квартиры. Вам придется договариваться об этом с банком.
Если продавец получает деньги через ячейку
Есть еще пути отхода в ситуации, когда продавец получает деньги не безналичным переводом на счет, а через банковскую ячейку. Если он еще не забрал их, факт передачи не зафиксирован, поэтому еще можно что-то предпринять.
Но тут нужно понимать, что ваши намерения об отказе по сделке должен разделять продавец. А он в этом совсем не заинтересован. И у него есть полное право забрать деньги из ячейки, после чего сделка будет окончательно завершена.
Если же вам удалось договориться с продавцом, тогда нужно оперативно оформить расторжение договора купли-продажи, зарегистрировать его и подать заявление в банк на изменение записи в ЕГРН (на квартире уже лежит обременение).
После деньги из ячейки банк изымает и направляет на досрочное закрытие кредита. Но так как кредит действовал какое-то время, за этот период банк возьмет положенные проценты, придется немного доплатить. Но это в интересах заемщика.
Как отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку
Конечно, именно как возврат сделка проведена не будет. Банку тоже совсем не нужна эта квартира. Он выдает деньги в долг и получает за это проценты, недвижимость ему на балансе совсем не нужна.
Если вы поняли, что ипотека вам не нужна, вы не в силах ее выплачивать, необходимо:
Проблема в том, что придется еще поискать покупателя, который будет готов связаться с проблемным объектом. Поэтому ипотечные квартиры всегда продаются дешево, иначе просто не найти заинтересованное в покупке лицо.
Если ипотека была взята относительно недавно, то после сделки и досрочного погашения может образоваться излишек средств. В этом случае они передаются заемщику.
Если речь об отказе после развода
Теперь рассмотрим ситуацию, можно ли отказаться от ипотеки при разводе. Если ссуда оформляется в браке, оба супруга становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность. Если же случается развод, всегда возникают споры и вопросы.
Как действуют пары:
Единого алгоритма действий в этой ситуации нет, все зависит от обстоятельств и намерений бывших супругов. Порой дело приходится решать в суде.
Бывает так, что с банком договориться не получается. Он отказывается продавать квартиру (закон не обязывает его выполнять просьбы заемщика). Тогда остается только обращаться в суд и доказывать свою точку зрения, например, справками о доходах, инвалидности, если причина в снижении уровня дохода.
А если просто перестать платить
Если банк не желает идти навстречу, или сам заемщик не обращается за помощью, обязательства никуда не исчезают. Есть кредитный договор, который нужно соблюдать. И если желание отказаться от ипотеки вызвано падением уровня платежеспособности, возникает просрочка.
Что будет в этом случае:
Да, это тоже вариант отказа от ипотеки, но уж очень специфичный и проблематичный. Лучше до него не доводить и пытаться наладить диалог с кредитором.
Как отказаться от ипотеки
Ипотечный кредит является достаточно обдуманным и серьезным решением, но в жизни возникают ситуации, когда необходимо отказаться от долговых обязательств. Причинами могут послужить потеря высокооплачиваемой работы, развод, а также невозможность платить достаточно весомые обязательства по ипотеке из-за проблем со здоровьем. В данной статье речь пойдет о том, как правильно отказаться от долгового «обременения» по ипотеке с минимальными потерями для заемщика.
Когда можно отказаться?
Особое значение имеет, на какой именно стадии оформления ипотеки заемщик решил отказаться от своего решения брать ипотеку. Если стандартный договор ипотечного кредитования не был заключён с банком, достаточно уведомить финансовую организацию о своем решении не брать ипотечный кредит. Банковские структуры не берут дополнительные штрафы и пени за отказ, кроме того, если клиент обратился вовремя и не допустил просрочки по первому платежу, отказ от ипотеки не отразится на состоянии кредитной истории клиента.
Если договор по ипотечному обязательству уже был заключён, необходимо тщательно продумать способы его расторжения. Можно воспользоваться помощью банковского консультанта, который подскажет возможную схему погашения кредитных обязательств или доступные способы «выхода» из ипотеки. В любом случае потребуется непосредственное обращение в банк с соответствующим заявлением.
Можно ли отказаться?
Отказаться от кредитных обязательств по ипотеке можно на любом этапе сделки с банком, но следует помнить, что если выплаты по ипотеке уже совершались, заемщик рискует потерять часть финансовых средств. Существует возможность продать залоговую недвижимость при согласовании с банком и погасить сумму ипотечного займа, решив таким способом проблему. Но найти покупателя на залоговое имущество будет достаточно сложно.
Следует помнить, что отказаться от ипотеки возможно, важно лишь вовремя уведомить банк о своем решении. В любом случае необходимо обратиться в банковскую организацию и не допускать ситуации просрочек по основным платежам — в таких случаях заемщик рискует попасть под существенные штрафные санкции.
Что потребуется?
Для процедуры официального отказа по ипотеке обязательно потребуется посетить банковскую организацию и написать заявление по специальной форме. Дополнительно необходимо приложить следующую документацию:
Дополнительно заемщику понадобится наличие паспорта, а также договора, заключенного с банком при оформлении ипотечных обязательств.
Пошаговые действия
Действия заемщика по оформлению отказа по ипотеке будут зависеть от следующих случаев:
Для официального отказа от ипотеки клиенту важно совершить несколько стандартных пошаговых действий:
При успешном разрешении ситуации залоговая недвижимость будет продана и денежные средства по ипотеке будут погашены.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор по ипотечному кредитованию уже был оформлен и подписан отказаться от долговых обязательств получится только в судебном порядке. Бывают случаи, когда отказ от ипотеки связан с тем, что заёмщика не устроило «качество» приобретаемого жилья, имеющего особые нюансы, о которых умолчал продавец. Если причины будут признаны достаточно существенным, ипотечный договор подлежит расторжению, а денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут полностью пойти на досрочное погашение ипотеки. В данном случае кредитная история заемщика не пострадает и ему, возможно, удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса.
В других ситуациях также можно расторгнуть договор ипотечного кредитования, обратившись в суд. При этом важно предъявить доказательства наличия причин, по которым заемщик не может в дальнейшем платить кредит. Расторжение договора в данном случае произойдет в судебном порядке, при этом следует помнить, что финансовых потерь не избежать.
Как вернуть деньги?
В большинстве случае при отказе от ипотеки залоговая квартира выставляется банком на аукцион и продается по заниженной цене. При этом первоначальный взнос может также пойти полностью на погашение недостающей суммы при продаже квартиры.
Вырученные средства при этом не всегда покрывают общую сумму долга, поэтому банк может использовать в качестве «компенсации» средства с первоначального взноса. В данном случае заемщику не удается вернуть денежные средства. Именно поэтому многие банковские консультанты советуют произвести рефинансирование, поскольку отказ от ипотеки ставит заемщиков в невыгодное финансовое положение.
Порядок возврата
При отказе от ипотеки заемщику важно вовремя обратиться в банк с заявлением о прекращении кредитных обязательств. Далее производится реализация недвижимого имущества и только после закрытия основного ипотечного долга клиент получает возможность получить остаточные средства по кредиту.
Таким образом, окончательный возврат денежных средств по ипотечному кредитованию возможен в случае успешной реализации недвижимого имущества, приобретаемого по кредитной программе. После продажи банковская организация производит «перерасчет» кредита, на основании чего устанавливается факт погашения ипотеки, а также высчитывается возможный остаток первоначального взноса.
В данном случае заемщик имеет возможность получить денежные средства, полученные от разницы между общей суммой, полученной от продажи ипотечной недвижимости, и фиксированного остатка по кредитному долгу.
Что вернуть не получится?
Некоторые заемщики вносят достаточно большую сумму первоначального взноса при оформлении ипотеки. Если недвижимость значительно упала в цене или банк выставил залоговую квартиру на аукционе по сниженной стоимости, остаточная часть долга «списывается» с первоначального взноса. Также банк может списывать дополнительные штрафные санкции, поэтому в некоторых случаях вернуть денежный остаток первоначального взноса заемщику достаточно сложно.
Можно ли отказаться от валютной ипотеки?
Если ипотечная недвижимость была приобретена по программе валютной ипотеки банк, скорее всего, посоветует заемщику обратиться к процедуре реструктуризации, поскольку сумма от продажи квартиры вряд ли покроет общую стоимость взятого в валюте кредита. Если сроки выплат по ипотечному обязательству достаточно большие, заемщику в данной ситуации выгоднее объявить себя банкротом — в данном случае после продажи залоговой квартиры он ничего не будет должен банковской организации.
Целесообразность отказа от ипотеки
Заемщику следует основательно подумать, перед тем как решиться отказаться от ипотеки. Всё дело в том, что в дальнейшем получить повторное одобрение на ипотеку будет достаточно сложно. Необходимо подумать об альтернативных вариантах решения проблем с ипотекой в виде рефинансирования в другом банке с более лояльными условиями или возможности сдачи залоговой квартиры в аренду.
Нюансы отказа
Отказываясь от ипотечных обязательств, заемщик может понести некоторые финансовые потери, поскольку денежных средств, вырученных с продажи залоговой квартиры, не всегда хватает на погашение общей задолженности. Всё будет зависеть от общей ситуации на рынке недвижимости — в некоторых случаях для ускорения сделки продавать квартиру приходится по сниженной стоимости. Также важно помнить, что не все банки приостанавливают начисление процентов после расторжения договора. Некоторые финансовые организации приостанавливают начисление пени только после реализации ипотечной недвижимости и погашения основного долга.
Можно ли отказаться от ипотеки в Сбербанке?
Отказ от ипотеки в Сбербанке производится на основании действия Закона об ипотеке (Статья 37). Согласно данному положению заемщик может отказаться от приобретаемого в ипотеку жилища только при предварительном согласии банковской организации. Дополнительно заемщику предоставляется возможность воспользоваться программой реструктуризации или произвести рефинансирование ипотеки в другом банке. Также заемщик всегда может досрочно погасить ипотечный кредит, продав недвижимость, находящуюся в ипотеке при условии согласования всех договорных обязательств с банком.
В других банках
Многие банковские структуры оформляют стандартный ипотечный договор, в котором отсутствует пункт отказа от официального ипотечного кредитования. Банковские организации оформляют лишь отсрочку существующего ипотечного платежа, при этом для одобрения данной процедуры у заемщика должны быть весомые причины. Также можно погасить основной долг при помощи своевременной реализации ипотечной недвижимости. При этом некоторые банки допускают самостоятельную продажу имущества заемщиком, а также могут реализовать недвижимость при помощи организации аукциона.
Многие банковские учреждения стараются решить проблему отказа от ипотеки без привлечения суда. К примеру, банк ВТБ 24 предусматривает возможные ситуации отказов по ипотеке и позволяет произвести продажу недвижимого имущества без дополнительных судебных разбирательств.
#оденьгахпросто: что делать с квартирой в ипотеке, если не хочешь в ней жить
Избавляемся от ипотечного жилья
Вкладывая деньги в квартиру на этапе котлована, вы никогда не знаете, как изменятся обстоятельства к моменту сдачи объекта, захотите ли вы жить в этом районе и в этом доме. Возможно, пять лет назад вы приобретали жилье в Подмосковье, а потом привыкли снимать квартиру в центре города и в ближайшее время не хотите из нее выезжать. Или ваша семья разрослась настолько, что достроенная квартира не сможет всех вместить. Но если недвижимость взята в кредит, то так просто от нее не избавишься. Расскажем, что делать в подобной ситуации.
Сдавать
Раньше банки запрещали сдавать в аренду заложенную недвижимость. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась и появилось три возможных варианта того, как собственник может распоряжаться квартирой, взятой в кредит:
Даже при формальном запрете со стороны банка есть несколько вариантов сдачи ипотечной квартиры в аренду. Например, можно попробовать договориться с банком о пересмотре условий договора ипотеки.
При сдаче квартиры в аренду лучше всех защищен квартиросъемщик. В случае если собственник перестал платить по ипотеке, арендатору дается 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания. Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае проблем ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором.
Самые популярные предложения по рефинансированию кредита
Подарить
Согласно закону «Об ипотеке», ипотечную квартиру можно подарить лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Как правило, стандартный ипотечный договор этого не предусматривает.
Таким образом, для того чтобы к субъекту дарения перешло право собственности на квартиру, потребуется государственная регистрация перехода права, а для этого необходимо снять обременение либо представить согласие банка. Условия дарения квартиры полностью определяет банк.
По словам руководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галины Гамбург, возможны следующие варианты:
Продать
Самый простой способ, первым делом приходящий на ум, — это продажа квартиры. Но продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Продажа так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует четыре варианта продажи ипотечной собственности:
Как поступить с квартирой в ипотеке, если передумал в ней жить?
Пару лет назад я взял в ипотеку квартиру в новостройке.
За Мкадом, но около метро. Ее достроили, но, пока планировал дизайн, понял, что квартира уже мала для меня и переезд будет болезненным. Просто уже не влезем в нее всей семьей.
Условия задачи
🔑 Ипотека на 15 лет (уже уменьшил до 10), 5 миллионов, осталось заплатить 3, платеж — 50 тысяч в месяц.
🔑 Стоимость квартиры при покупке — 6 миллионов, сейчас аналогичные квартиры продаются по 8,5 миллиона.
🔑 Сдавать квартиру можно где-то за 40—44 тысячи в месяц, плюс тысячи за 3—4 можно сдавать кладовку.
🔑 Сами арендуем квартиру за 65 тысяч в очень хорошем районе, также рядом с метро.
Какие есть идеи
💡 Взять потребительский кредит, закрыть ипотеку, продать квартиру. Кредит вернуть, а остаток — примерно 5,5 миллиона — разбить на три части. Валюта, рублевый вклад и акции с дивидендами.
А вот вопрос
Что лучше сделать с квартирой, чтобы через пять лет получить максимальную выгоду? Какой из этих вариантов лучше на горизонте пяти лет? Или есть еще какие-то варианты?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Arkady, всегда было интересно, есть ли хоть одна история, когда кому-то удалось выкупить съемную квартиру
Arkady, это если арендодатель согласится продать.
Arkady, только вот квартира за 65 тыс. в месяц в центре стоит около 20-25 млн. Так что не вариант
Полиграф, можно купить аналогичную в том же районе
Дмитрий, то что стоит 20-25 сдается за 100-120.
65тыс это 13-15млн
Полиграф, да. Есть такой пример
Полиграф, да. Мой дядя выкупил.
Продать тесную квартиру и купить просторнее ещё дальше от МКАД. Перестать быть маятниковым мигрантом и кататься в центр, на секономденном здоровье прожить на десяток лет дольше и отложить лишних 20млн.
Не хватает данных, чтобы найти наилучший вариант:
1. Какая у вас сейчас ставка по ипотеке?
2. Какой банк выдавал ипотеку? То есть можно ли поменять заемщика, на случай если у вас хорошая ставка
3. Оформлена ли квартира в собственность?
4. Если нет, то подписан ли акт приема-передачи квартиры от застройщика.
5. Если в собственность не оформляли и не подписали акт, то какой договор был при покупке? Обычный ДДУ?
6. Квартира с ремонтом? То есть сразу сможете сдать или еще будут расходы на ремонт и покупку мебели, техники под сдачу?
В прошлом году столкнулась с таким же вопросом. В итоге оказалось выгоднее продать из-под залога, т.е. я не брала потреб, чтобы закрыть ипотеку.
Полиграф, Суть кратко: некоторое время в такой сделке будет ситуация, когда кредит заемщика погашен средствами покупателя, а право собственности еще к покупателю не перешло(продавец/заемщик еще собственник, а кредит погашен). Но в целом схема рабочая.
На сколько я знаю, можно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, вместе с правами и обязанностями по ипотеке (но с предварительным согласием Банка).
Наверное это самый простой способ, чем брать потреб или сдавать. Дисконт за квартиру в залоге у банка будет, но не такой большой.
Александр, а зачем такие сложности, если можно проще?
Евгения, согласие банка не нужно. Нужен покупатель, желающий взять её в ипотеку, которому банк одобрит кредит. 🙂
Александр, и еще. При расчете выгодности того или иного варианта необходимо не забыть разницу в социальных бонусах между Мосевой и областью. В Вашем случае, для детей. Кстати, примерно половина клиентов с детьми Вашего возраста ищут жилье по рейтингам будующей школы, ну, или серьезно это учитывают.
Александр, там не так. Просто покупатель сам берет ипотеку в этом банке, и ею расплачивается с Вами. А Вы досрочно оасплачиваетесь по кредиту. Это формально, а технически деньги сразу закладываются и Вам и банку отдельно.
Александр, второй ребенок 2018 года рождения?
Комментарий удален пользователем
Александр, они берут под свой %, а не под ваш!
по вводным получается доходность 6,0% от сдачи.В сценарии продать не учитывается необходимость заплатить 260тыс налога с разницы между покупкой продажей.
Я бы все равно продавал сейчас, такие квартиры будут падать или по крайней мере перестанут растив цене.
Никола, Почитайте внимательно документ. Есть определённые условия для того, чтоб использовать эту возможность.
Павел, если купить другую квартиру в этот же налоговый период, то не придется налог платить если предоставить необходимые заявления и документы.
Sergey, на сегодня совсем не обязательно ниже, рынок достаточно голодный. Понятно, речь о ситуции в целом, каждый случай индивидуален. Дополнительные хлопоты есть, но незначительные, любой более-менее опытный агент спокойно проведет такую сделку.
юрий, если все пойдет по плану, то выставлять на продажу я квартиру буду в июле-августе, а продать надо будет до конца года, иначе лучше уж не продавать совсем.
Юлия, неверно! Не с суммы продажи, а с разницы: сумма продажи минус сумма покупки! А если удастся немного «занизить», то и вообще может ничего не придется платить.
Андрей, продажа ипотечной квартиры, у меня жена так продала в районе 2010, всё ж очевидно
Aleksandr, ну а как же снижение уровня жизни на то время, что семья будет ютиться на маленькой площади в отдаленном районе? 5 лет — ну так себе «временно»
Самый смешной вариант: «Взять потребительский кредит, закрыть ипотеку, продать квартиру. Кредит вернуть, а остаток — примерно 5,5 миллиона — разбить на три части. Валюта, рублевый вклад и акции с дивидендами»
Сейчас квартиры из под ипотеки без проблем можно продать, любой нормальный агент с этим справится.
Я оказался в подобной ситуации, когда взятая в ипотеку квартира для жилья оказалась не востребована и сдал квартиру, к ипотечному платежу я привык, рефинансировался 2 раза и гашу досрочно, так что скоро вообще будет не заметно.
2 варианта:
1. квартиру в ипотеке сдавать, сделать ремонт если нужно
+сделать вычеты с 2кк и с 3кк по % ипотеки (если зп серая/черная, перейти на белую)
+уменьшать платёж, а не срок (чтобы минимизировать влияние ипотеки на жизнь)
+если продавать, то через 5 лет, чтобы не платить 13% с ндфл
+попробовать рефинансировать ипотеку по меньшей ставке
2. продать хату в ипотеке без кредита (1ый вариант выгоднее)
далее:
все свободные деньги в дальнейшем направлять в акции/облигации в usd и продолжать снимать кв.
как надоест работать, прикупить за кэш квартиру где удобно и переехать туда
держать кэш в usd/на рублёвый депозитах глупо, usd инфлирует, а рубль подвержен девальвациям и инфляции, + фактор риска от банков при сумме от 1.4кк на банк