в бти сказали поделить дом на блоки что это значит
В бти сказали поделить дом на блоки что это значит
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.
В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Относительно раздела жилого дома отмечаем.
Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.
В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).
В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», «План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения» (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.
На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ:
в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1);
снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).
Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены статьей 15 Закона N 218-ФЗ.
Обращаем также внимание, что вопросы строительства, реконструкции объектов капитального строительства отнесены к компетенции Минстроя России в соответствии пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038. В этой связи за разъяснениями относительно особенностей осуществления работ по реконструкции объектов капитального строительства с целью их раздела в конкретном случае полагаем целесообразным обратиться в Минстрой России.
Обзор документа
Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.
В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.
В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.
Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.
Делим в натуре жилой дом на блоки
В Администрации муниципального образования
Порядок подачи заявления о намерении изменения статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки
1.1. Заявители направляют в отдел архитектуры и градостроительства администрации округа заявление о намерении изменения статуса жилого дома и признанием его жилым домом блокированной застройки.
1.2. Заявление подается совместно от всех собственников жилого дома. От имени собственника может выступать уполномоченное собственником лицо, действующее по нотариально удостоверенной доверенности.
1.3. Заявление должно содержать:
— при обращении юридического лица: полное и сокращенное название юридического лица в соответствии с учредительными документами, ИНН, ОГРН юридический и почтовый адрес;
— при обращении физического лица: фамилию, имя, отчество, адрес места жительства гражданина;
— сведения о жилом доме, в отношении которого Заявитель просит изменить статус жилого дома.
1.4. К заявлению прилагаются:
— копия документов на право собственности на жилые помещения;
— топографическая съемка земельного участка масштаба 1:500, на котором расположен жилой дом.
Порядок подготовки документа об изменении статуса жилого дома
2.1. Отдел в месячный срок, с момента представления заявителями заявления и документов, указанных в подпункте 3.4 настоящего Порядка, рассматривает документы и подготавливает проект постановления главы округа об изменении статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки при наличии признаков блокированного дома, согласно подпункту 2.1 настоящего Порядка, с присвоением адреса каждому блоку. При необходимости, специалисты Отдела совместно со специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа (далее –
КУМИ) осуществляют выезд по адресу, указанному в заявлении по смене статуса жилого дома на предмет обследования строения. После выезда составляется акт обследования жилого дома с приложением фотоматериалов. Акт составляется в трех экземплярах (форма Акта осмотра – приложение № 2).
4.2. После проведения государственной регистрации права собственности на вновь возникшие (измененные) объекты недвижимости (блоки жилого дома) рекомендовать собственникам жилых блокированных домов, обратиться в КУМИ с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, либо с заявлением о предоставлении земельных участков, на которых расположены такие блокированные дома.
5.2. Заявителю может быть отказано в изменении статуса жилого дома блокированной жилой застройки:
— в случае отсутствия признаков блокированного жилого дома, перечисленных в подпункте 1.1 настоящего Порядка;
— заявителем представлены не все документы, предусмотренные подпунктом 3.4 настоящего Порядка;
— жилой дом расположен на территории, сформированной под развитие застроенных территорий (документом территориального планирования зарезервирован для федеральных, региональных либо муниципальных нужд);
— земельный участок сформирован под многоквартирным жилым домом и поставлен на государственный кадастровый учет
Обратится в суд с иском о разделе (выдели доли) жилого дома. Опираясь на заключение эксперта о возможности отнести жилой дом к типу домов блокированной застройки, решить вопрос об образовании блоков жилого дома. Признать право собственности на отдельный блок жилого дома.
Вопрос о разделе жилого дома, которому необходима реконструкция, с целью создания дома блокированной застройки, решается после её проведения, которая осуществляется в соответствии с градостроительными нормами.
Правила раздела дома блокированной застройки
Выдел дома в блокированной застройке — это не просто обособление собственника недвижимости, но также реальная возможность увеличить стоимость существующего здания. Был один частный дом, предназначенный (по закону) для проживания одной семьи, а теперь станет два (три, четыре…) самостоятельных объекта недвижимости, хоть и «склеенных» друг с другом. Однако, на практике выделить в отдельное помещение дом блокированной застройки крайне сложно.
Проблемы выдела дома в блокированной застройке
Всего несколько лет назад «поделить» дом, поставленный на учет как индивидуальный, не составляло большого труда. Достаточно было обратиться с соответствующим заявлением в суд. Но в определенный момент (примерно с 2017 года, когда изменились правила регистрации по 218-ФЗ) Росреестр указал на невозможность перерегистрировать жилой дом в блокированный на основании судебных решений. В это же время суды стали придирчиво изучать обстоятельства дела и массово отказывать в разделе частных домов.
На сегодняшний день блок жилого дома блокированной застройки выделить получится только при наличии физической возможности образовать автономные жилые секции. Требуется наличие следующих характеристик недвижимости в совокупности:
Зачастую при разделе частного дома обнаруживаются несоответствия установленным для блокированной застройки требованиям, которые можно устранить только при переустройстве здания. Поэтому процесс выдела блока, как правило, предваряется согласованием реконструкции дома с изменением вида допустимого использования земельного участка. Постановка на учет в кадастре каждого образованного блока будет производится на основании разрешения на ввод реконструированного объекта и технических планов, подготовленных кадастровым инженером для каждой секции в отдельности.
Но даже при соблюдении всех установленных правил по разделу дома блокированной застройки не удается избежать проблем с регистрацией прав собственников. Непробиваемая бюрократия и косность чиновников, низкий уровень квалификации кадастровых инженеров, ошибки строителей — ожидать подвоха можно где угодно.
Только поддержка грамотных специалистов позволяет минимизировать риски и с самого начала просчитать реальную возможность образования блокированного здания из жилого дома. Иногда овчинка не стоит выделки, а бывает, что наоборот, до заветной цели всего один шаг.
В бти сказали поделить дом на блоки что это значит
При определенных условиях жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) может быть признан жилым домом блокированной застройки.
Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите наличие оснований для признания жилого дома домом блокированной застройки
Жилой дом (объект ИЖС) может быть признан в судебном порядке жилым домом блокированной застройки при одновременном наличии определенных признаков. В частности, если:
— имеет не более трех этажей;
— состоит из нескольких блоков, число которых не превышает 10;
— имеет выход на территорию общего пользования;
— предназначен для проживания одной семьи;
— имеет общую стену (стены) без проемов с соседним блоком (блоками);
— имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям;
— не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками;
— расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования;
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление
В исковом заявлении следует указать, в частности:
Как правило, ответчиком по данному иску выступает уполномоченный орган, осуществляющий деятельность по отнесению объектов недвижимости к тому или иному виду (например, администрация муниципального образования);
Наряду с указанным требованием, в зависимости от ситуации, могут быть заявлены иные требования, например о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделе в натуре жилых помещений в жилом доме, признании права собственности на выделенные объекты;
По общему правилу в качестве третьего лица привлекается Управление Росреестра (ст. ст. 34, 42, 43 ГПК РФ).
Исковое заявление необходимо распечатать и подписать. Вместо вас поставить подпись может ваш представитель, если полномочия на подписание заявления и подачу его в суд указаны в доверенности (ч. 4 ст. 131 ГПК РФ).
Исковое заявление можно также подать в электронном виде на официальном сайте суда при наличии технической возможности для этого в суде (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).
Шаг 3. Подготовьте необходимые документы
К исковому заявлению необходимо приложить, в частности (ст. 88, ст. 132 ГПК РФ; ч. 1 ст. 185 ГК РФ):
Такими документами могут быть, в частности, документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, технический план дома, заключение строительно-технической экспертизы о соответствии объекта признакам жилого дома блокированной застройки;
Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения
Исковое заявление необходимо подать в районный суд по месту нахождения жилого дома (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
После вынесения решения суда нужно дождаться вступления его в законную силу по истечении месячного срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения ее судом, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).