Кредит на приобретение жилья в рамках системы строительных сбережений что это
Кредит на приобретение жилья в рамках системы строительных сбережений что это
Белорусский банк объединил вклад и кредит, чтобы людям было проще купить жилье. Рассказываем, как это устроено
Если вы хоть когда-то задумывались о покупке квартиры, то наверняка сравнивали разные финансовые инструменты — накопления, кредиты, рассрочки. У всех этих вариантов есть свои преимущества и недостатки. «Беларусбанк» придумал, как объединить сразу два инструмента, сделав кредит с пониженной ставкой. Рассказываем, что такое система стройсбережений, как она устроена и кто может ей воспользоваться.
Что такое строительные сбережения?
Это система, состоящая из двух частей — накопительного вклада и кредита. Используя оба этих инструмента, клиент « Беларусбанка» может получить сумму, нужную для строительства или покупки жилья. Строительные сбережения подходят тем, кто уже накопил немного денег и готов подождать несколько лет, чтобы купить жилье выгодно.
Как устроена накопительная часть системы?
Вначале нужно открыть жилищно-накопительный вклад в белорусских рублях. В договоре прописывается сумма, которую человек хочет накопить, и сроки — 3, 5 или 7 лет. После этого формируется график ежемесячных взносов. Желательно ( хоть и не обязательно) его придерживаться, чтобы оговоренная сумма успела накопиться в установленное время. Процентная ставка по договору равна действующей ставке рефинансирования.
Еще можно внести накопления целиком в момент открытия вклада, не пополняя его в дальнейшем. В таком случае кредит можно оформлять спустя 19 месяцев после заключения договора. Кстати, клиент банка, накопивший средства, может передать право на получение кредита близким родственникам.
Представим, что деньги копились на счету несколько лет, настало время оформлять кредит. Как устроена эта часть системы?
Получить кредит можно в течение одного года после окончания сберегательного этапа. В том случае, если у вас не получилось решить жилищный вопрос за это время, есть возможность продлить этап кредитования еще на год, обратившись с заявлением в банк. Размер кредита примерно в четыре раза больше суммы накоплений, срок погашения — до 20 лет. Помимо процентов по вкладу, при расчете суммы учитывают индексы стоимости строительных работ, которые утверждаются Министерством архитектуры и строительства.
Процентная ставка здесь ниже среднего по рынку — с 1 октября это ставка рефинансирования плюс три процента. Есть еще вариант — увеличенная на три процента средневзвешенная ставка рефинансирования за период накоплений. В период погашения кредита это условие можно изменить один раз.
Согласно условиям кредитного договора, первые полтора года можно платить только проценты. Затем кредит погашается равными долями ежемесячно.
Какие ограничения есть в системе?
Важно помнить: банк прокредитует до 75% стоимости жилья. Конкретная сумма определяется с учетом платежеспособности клиента, но возможно включить в свой совокупный доход и доходы близких родственников. Также есть ограничение на покупку жилья у родственников — это возможно только в том случае, если в приобретаемой квартире какая-либо доля принадлежит кредитополучателю.
Тратить деньги, которые находятся на накопительном счету, нельзя. Если вы захотите снять их, то проценты начислят не по ставке рефинансирования, а по ставке до востребования — 0,1% годовых, а еще вы утратите возможность взять кредит.
Кредит выдают в безналичном порядке, на полученную в рамках одного договора сумму можно купить или построить только одно жилое помещение.
Кто может воспользоваться системой строительных сбережений?
Воспользоваться предложением «Беларусбанка» могут все совершеннолетние, дееспособные, правоспособные и готовые подтвердить свои доходы граждане Республики Беларусь. Для этого необязательно стоять на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий или иметь право на господдержку. Главное — располагать временем и деньгами для пополнения накопительного счета.
Как работает система на реальном примере?
Представим молодую семью, которая много лет снимала квартиру в Минске. В месяц на аренду вместе с коммунальными платежами уходило порядка 800 рублей. Пара поняла, что это невыгодно, и решилась на покупку собственного жилья с помощью системы строительных сбережений.
Собранные за несколько лет 19,4 тысячи рублей поместили на накопительный счет. В течение 19 месяцев, пока сумма росла, изучали рынок недвижимости, выбирали оптимальный для себя район, обсуждали планировку, метраж. Когда сумма на депозите увеличилась до 20,2 тысяч и пришло время брать кредит, семья уже нашла идеальный вариант — двухкомнатную квартиру стоимостью 150 тысяч рублей.
В кредит банк дал 70 тысяч на 20 лет под 10,25% годовых, остальные деньги добавили родители. Семья заселилась в свое жилье, сделала ремонт и стала платить примерно по 700 рублей в месяц. Их план — расплатиться по кредиту досрочно, примерно за 10 лет. Это выгодно и результативно: вместо того, чтобы каждый месяц отдавать большую сумму за аренду, семья живет в собственной квартире и уже спустя несколько лет погасит все свои долговые обязательства.
Больше узнать о системе строительных сбережений и подать заявку на кредит онлайн вы можете здесь.
Следите за нами на Яндекс. Дзен
Самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.
В Минске скоро начнут строить первый в Беларуси лыжный манеж, где можно кататься даже летом. Земля уже выделена
Как выглядят дома и дачи до 100 тысяч долларов у горнолыжных курортов под Минском (есть даже прямо в Силичах)
«Тут движение, как на проспекте». Побывали в дачном поселке в 5 км от Минска и узнали, что там продается
Бывшая туберкулезная больница возле польской границы попала на торги. В придачу к ней идет участок в 28 гектаров
«Как в парижском кафе». На проспекте Дзержинского в Минске продается квартира с очень необычными окнами
«Был бюджет в 8 тысяч долларов». Молодая семья показала, какой ремонт в стиле лофт они сделали в квартире своими руками
«Отец сказал, что уедет отсюда последний». Как сейчас живет бывший военный городок в Минске, куда до сих пор приезжает автолавка
В живописном месте Беларуси продается «место перезагрузки современного человека». Узнали, сколько оно стоит
В районе проспекта Дзержинского в Минске хотят снести частные дома, школу-интернат и многоквартирный дом. Подробности
«Чтоб я так жил». Смотрите, какой крутой коттедж продается в центре Бобруйска
А не купить ли сейчас новостройку по низу цен, чтобы потом перепродать дороже? Эксперт рассказал, стоит ли в это ввязываться
Отлично подойдет семье с детьми. Взгляните, какой симпатичный дом продается в областном центре
Идея для выходных − погладить рысь и сфоткаться с альпакой. Побывали в усадьбе с самым большим контактным зоопарком в Беларуси
«Не знаю, зачем минчане сюда переезжают, здесь даже голуби дохнут». Побывали в многоэтажной деревне прямо за МКАД
На месте тюрьмы в Минске начали строить жилой квартал. Подробности
Жилищные строительные сбережения
Совсем недавно в белорусском законодательстве появилось понятие «государственная система жилищных строительных сбережений». Это новый механизм финансирования граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Давайте разберемся, в чем он заключается и какие преимущества дает.
В чем суть системы жилищных строительных сбережений
Гражданин, желающий построить либо приобрести жилое помещение (земельный участок), открывает специальный банковский вклад (депозит) для накопления жилищных строительных сбережений (далее по тексту — ЖСС). Когда сумма ЖСС достигает определенного размера, ему предоставляется право на получение жилищного кредита. Предполагается, что кредит на жилье в таком случае будет предоставляться по ставке ниже рыночной (абз. 2, 3 приложения к Указу N 382; разъяснение МАиС «Подписан Указ N 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений»).
Вклад (депозит) открывается в белорусских рублях. Порядок и срок накопления ЖСС, минимально необходимая сумма ЖСС для получения кредита и иные условия определяются в договоре о ЖСС, который заключается с соответствующим банком (ч. 2 п. 5 Положения о государственной системе ЖСС, абз. 3 приложения к Указу N 382).
Обратите внимание!
Минимально необходимая сумма ЖСС не может быть менее 30% от суммы, необходимой гражданину для строительства или приобретения жилья (земельного участка) (п. 6 Положения о государственной системе ЖСС, абз. 4 приложения к Указу N 382).
Какие преимущества дает система ЖСС
Гражданин, заключивший договор о ЖСС:
1) получает премию государства в виде дополнительных процентов по банковскому вкладу (депозиту) за счет бюджета. Она начисляется ежемесячно на сумму внесенных собственных денежных средств физлица и составляет 10% ставки рефинансирования Нацбанка годовых. Премия государства включается в состав ЖСС (абз. 6, 11 приложения к Указу N 382; п. 14 Положения о государственной системе ЖСС);
Обратите внимание!
Максимальный период начисления премии — 5 лет с момента заключения договора о ЖСС (ч. 2 п. 14 Положения о государственной системе ЖСС).
2) получает проценты по банковскому вкладу (депозиту), в том числе на суммы премии государства. Их размер определяется в договоре о ЖСС (п. 10 Положения о государственной системе ЖСС, абз. 6 приложения к Указу N 382);
Обратите внимание!
Суммы процентов ежемесячно направляются банком на увеличение ЖСС (п. 7 Положения о государственной системе ЖСС).
3) получает налоговые льготы. Так, премия государства, доходы в виде процентов по банковскому вкладу (депозиту) освобождаются от подоходного налога с физлиц (п. 2 Указа N 382);
4) может передать ЖСС по наследству. В случае наследования ЖСС одним лицом при его согласии к нему переходят права и обязанности участника государственной системы ЖСС. При отказе либо наличии нескольких заинтересованных наследников договор о ЖСС прекращается досрочно, а ЖСС наследуются на общих основаниях (п. 3 Положения о государственной системе ЖСС);
5) получает право на жилищный кредит после накопления минимально необходимой суммы ЖСС. При этом размер процентов за пользование этим кредитом не может превышать размер процентов по банковскому вкладу (депозиту) более чем на три процентных пункта (п. 8, 10 Положения о государственной системе ЖСС; разъяснение МАиС «Подписан Указ N 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений»).
Обратите внимание!
Кроме минимально необходимой суммы ЖСС, в договоре о ЖСС прописывается нормативное значение оценочного показателя, по достижении которого предоставляется кредит. Банк обеспечивает возможность заключения кредитного договора не позднее шести месяцев с даты достижения этого показателя (п. 9 Положения о государственной системе ЖСС).
Кто вправе стать участником системы ЖСС
Заключить договор о ЖСС с банком и стать участником этой системы могут (абз. 14 приложения к Указу N 382):
— граждане Республики Беларусь;
— иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в нашей стране.
При этом не имеет значения, состоит или нет гражданин на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (разъяснение МАиС «Подписан Указ N 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений»).
С каким банком и на каких условиях можно заключить договор о ЖСС
Банки самостоятельно принимают решение, будут ли они участвовать в государственной системе ЖСС. Следовательно, узнать о том, можно ли заключить договор о ЖСС с интересующим банком, можно непосредственно в этом банке.
Обратите внимание!
Если банк участвует в государственной системе ЖСС, то он обязан разместить информацию об условиях накопления ЖСС и предоставления кредитов (ч. 3 п. 2 Положения о государственной системе ЖСС):
— на своем официальном сайте в Интернете;
— на стендах в филиалах и отделениях.
Как получить ипотеку на покупку или строительство частного дома
Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.
В рамках государственной программы поддержки индивидуального жилищного строительства получить кредит проще, чем под строительство дачи в садовом товариществе, где нет коммуникаций. Ставка по ипотеке по этой программе доступна от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50%. Минимальный первоначальный взнос — 20%. Однако можно сэкономить еще сильнее с помощью сельской или деревянной ипотеки (если вы подпадаете под их условия), где ставки могут быть ниже 3%.
Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.
Содержание:
Частные дома остались без ипотеки
Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по дачной амнистии.
Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.
При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 5%. В ВТБ (второй по объему выдачи ипотеки банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1%.
Неликвидная загородка
Ипотечный кредит на загородные участки и дома банки выдают значительно реже, чем на городские форматы. «Банки не хотят обзаводиться неликвидным балластом, который тяжело продать и компенсировать потери в случае, если кредит не будет выплачен, поясняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимость» Александр Москатов. По оценкам аналитиков, в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше (9–12%), чем на жилье в многоквартирных домах, и часто то, что банки называют ипотекой на собственный дом, является обычным потребительским кредитом.
Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для ипотеки, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением ипотеки реально купить не более 5% от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами, говорит Волкович. Есть сложности для заемщика, ведь у загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос больше, чем у городской, и средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1% выше, добавляет Москатов.
Требования банков для покупки и строительства домов
Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения ипотечного кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.
Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.
В пресс-службе ВТБ пояснили, что для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смету строительства и т. п.
Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.
Какие документы нужны, чтобы получить ипотеку на строительство дома:
Для одобрения ипотеки на строительства дома российские банки также предъявляют ряд требований. Недвижимость не должна быть в залоге у другого банка или быть под арестом, участок должен быть размежеван, а границы четко обозначены в документах. Также банк потребует страхование дома в пользу банка на весь срок кредита.
Ипотечные программы для ИЖС
Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.
Для оформления ипотеки банк берет в залог кредитуемое или иное жилое помещение, а также земельный участок, на котором находится дом. Строительство жилого дома может производиться как самостоятельно заемщиком, так и по договору подряда со строительной организацией. Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимость подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, пояснили в пресс-службе Сбербанка.
В октябре 2020 года банк «Дом.РФ» улучшил условия по пилотной программе по выдаче ипотеки на ИЖС. Теперь кредитные средства можно направить не только на приобретение участка с одновременным строительством на нем дома, но и на строительство жилого дома на имеющемся в собственности участке. Ипотека доступна по ставке от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50% и подтверждении доходов выпиской из Пенсионного фонда России. Срок кредитования составляет до 30 лет. Максимальная сумма ипотеки — 30 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 10 млн руб. для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос — 20%.
«Дом.РФ» расширил географию возможного местонахождения объекта строительства — теперь он может находиться на расстоянии до 50 км от ближайшего крупного населенного пункта. Также клиенты банка могут получить кредит на строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения — ранее кредитные средства направлялись только на возведение недвижимости на землях населенных пунктов.
Для кредитования покупки готовых индивидуальных домов в ВТБ действуют стандартные банковские программы для вторичного рынка. Ставка по кредиту — от 8,4%, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 10%. Кредитов на строительство загородного жилья в банке нет.
Сельская ипотека
Также в России уже запущена сельская ипотека по беспрецедентно низким ставкам — до 3%. Это программа оказалось очень востребованной среди населения и в правительстве планируется рассмотреть предложение Минсельхоза по расширению данной программы. Она является частью программы «Комплексное развитие сельских территорий». На ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета, Минсельхоз России выделил дополнительные средства на реализацию программы льготной сельской ипотеки в объеме 500 млн руб. Согласно планам программы, к 2025 году свои жилищные условия могут улучшить более 200 тыс. семей.
Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты (кроме городских округов), которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. Также программа не распространяется на внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 3 млн руб. и 5 млн руб. для Дальнего Востока и Ленинградской области соответственно. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10%. Процентная ставка в Россельхозбанке — от 2,7% годовых.
В рамках сельской ипотеки можно получить кредит на покупку земельного участка и строительство на нем дома, строительство или завершение строительства жилого дома по договору подряда. Главное требование — жилье должно находиться в сельской местности, а также быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением.
Кредиты по данный программе выдают банки:
Деревянная ипотека
Еще одна программа — льготные кредиты на покупку деревянных домов, которую называют деревянной ипотекой. Программа должна стимулировать деревянное домостроение в России и увеличить производство домокомплектов заводскими методами. Программу перезапустили в прошлом году. Согласно ее условиям, банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке. Программа будет действовать до 2021 года включительно, ее бюджет составляет 400 млн руб. ежегодно.
Под программу льготного кредитования подпадают деревянные дома, стены которых выполнены из клееного/цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панелей с использованием ОСП или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ). К технологиям деревянного домостроения сегодня относят клееный и массивный брус, бревно, каркасные (каркасно-панельные), фахверк-, сип-панели и т. д.
Чтобы качество домокомплекта было высокое, а в программе не участвовали недобросовестные компании, введен ряд ограничений: годовой оборот компании — не менее 200 млн руб., она должна быть аккредитована (подтвердить уровень своей квалификации и качества выполняемых работ). Также компании необходимо заключить договор об участии в программе субсидирования деревянных домов с банком. Таким образом, список компаний, принимающих участие в программе, не строго фиксирован — количество предприятий может колебаться в зависимости от их соответствия данным критериям. В официальном реестре Ассоциации деревянного домостроения перечислены компании, которые проектируют, производят и строят дома из дерева индустриальным способом.
Будущее ипотеки для частных домов
Правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов, появляются различные льготные госпрограммы, а банки запускают пилотные ипотечные программы. Ипотеки на строительство жилого дома — это большой сегмент жилищного рынка и его доля будет только увеличиваться, отметил заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Данила Литвинов. В будущем банки отладят и запустят различные кредитные программы на строительства индивидуального жилья.
В программе, разработанной Минстроем, отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Целями программы развития ИЖС являются повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.