Крт строительство что такое
Комплексное развитие территорий: все нюансы правого регулирования
История
В конце 2020 года приняли Федеральный закон № 494 о внесении изменений в градостроительный кодекс, который существенными способом преобразил комплексное развитие территорий. В это же время был подписан указ о национальных целях развития страны, ориентированный, в том числе, на повышение качества строительства.
При этом комплексное развитие территорий не является новым институтом. Постановление о проекте комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства приняли еще в 2007 году. Государство брало на себя обязательство по софинансировании инфраструктуры.
В 2016 году закон №373 ввел понятие комплексного и устойчивого развития. Однако он касался только тех объектов, которые осваивались по инициативе правообладателя или государства. В 2019 году все институты в рамках КРТ консолидировали.
Понятие комплексного развития территорий
Комплексное развитие территорий — это деятельность, направленная на создание благоприятных условий существования населения. В рамках этого направления создаются не только конкретные объекты, но и инфраструктура. Застройщик не только реализует сам проект, но также занимается бумажной работой и готовит необходимую документацию.
Какие цели у КРТ:
При реализации данной концепции высчитывается индекс качества городской среды. Учитываются разнообразие функций в жилой зоне, доля озелененных территорий, обеспеченность инженерными системами и многое другое.
Виды КРТ
В рамках Градостроительного кодекса можно выделить четыре категории:
Решение о КРТ включает виды разрешенного участка, перечень объектов культурного наследия, подлежащие сохранению или сносу, предельные параметры разрешенного строительства, сведения о границах, территории, подлежащей комплексному освоению.
Договор о КРТ не является типичным гражданско-правовым договором. В нем могут содержаться такие обязанности как, например, разработка документации или изъятие земельных участков. «Во-первых, нет возможности применения гражданско-правового инструментария. Во-вторых, есть практическая сложность применения нормы, согласно которой в границах территории КРТ может быть заключено несколько договоров. В-третьих, непонятна возможность применения условия в части процента жилых/нежилых помещений и требований к первым этажам», — отмечает Алексей Башарин.
Градостроительная документация
Правила землепользования и застройки подразумевают расширенный состав градостроительных регламентов в границах территории, которая подлежит комплексному освоению. Они включают в себя, например, обеспеченность инфраструктурой. Решение о КРТ может быть принято и в границах территории, которая не отображена в этих правилах.
Комплексное развитие территорий — драйвер новых подходов в градостроительстве. Благодаря КРТ появилось такое понятие как мастер-план. Он представляет собой результат комплексной градостроительной проработки территории, на которой требуется устранение проблем, связанных, например, с ветхим аварийным жильем. Положения мастер-плана является основой для института комплексного развития. Этот объемный документ включает в себя как регламентацию, так и проектные решения по территории.
По его словам, в рамках КРТ подготовку документации заметно упростили. При этом власти сохранили все гарантии, включая публичные слушания.
КРТ жилой застройки
Решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении одного или нескольких кварталов, и даже микрорайонов.
При этом некоторые объекты не могут изъять для государственных нужд. Это участки, предназначенные для объектов федерального значения и территории, на которых расположены многоквартирные дома, не попадающие под критерии КРТ.
Если комплексное освоение реализуется правительством, регионом или муниципалитетом, путь к принятию концепции упрощается. В случае с инвестором проводятся торги и заключается договор. Далее идет подготовка проекта, его согласование, опубликование, проведение публичных слушаний, утверждение документации, определение этапов реализации и мероприятия по проектированию.
Для включения многоквартирных домов в программу проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Лектор напоминает, что собственник вправе получить другое помещение взамен того, которое у него будет изъято, и оно должно быть равнозначным. Это касается аварийных МКД.
КРТ нежилой застройки
В границы нежилой застройки нельзя включать многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые объекты и многое другое.
Есть три варианта реализации: властью, инвестором (тут заключается договор и проводятся торги) и правообладателем.
Алексей Башарин отмечает, что осуществить КРТ нежилой застройки сложно в отношении территорий, на которых расположены исторические здания. Кроме того, нет правоприменительной практики по изъятию земельных участков для реализации комплексного подхода в этой сфере.
Изъятие земельных участков для государственных нужд
Есть перечень объектов, которые не могут быть изъяты при комплексном развитии территории. Например, новый многоквартирный дом. Проблема в том, что правоприменительная практика по изъятию земельных участков в этой сфере отсутствует в принципе. Также не определен и механизм возмещения убытков правообладателям, у которых изымаются участки, используемые на основании договоров аренды. На данный момент изъятия рассматриваются как исключительная мера, без которой не обойтись.
КРТ незастроенной территории
Этот вид осуществляется в отношении земельных участков (ЗУ), находящихся в публичной собственности. ЗУ предоставляются лицу, которое заключило договор без проведения торгов. Существует общая нехватка земельных участков, где осуществлена градостроительная подготовка, поэтому застройщику грозят высокие затраты.
КРТ по инициативе правообладателя
Осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков, расположенных в границах комплексного развития территории. В них могут быть включены ЗУ в публичной собственности, если:
Дополнительные гарантии в рамках осуществления КРТ
Лица, подписавшие договор, могут заключить соглашение о поощрении капиталовложений, но объем вложений должен быть не менее 250 млн рублей. СЗПК как инструмент применяется только в рамках комплексного развития территории. Его нельзя заключить в иных видах строительной деятельности. То есть комплексное освоение является своеобразным ключом, который открывает доступ к преимуществам, которые дает соглашение.
Затраты на создание инфраструктуры могут быть компенсированы за счет механизма инфраструктурных облигаций. КРТ не исключает возможность применения других инвестиционных механизмов, существует возможность их интеграции непосредственно в договор. Также можно получить земельные участки без проведения торгов, а через субсидии на возмещение понесенных расходов.
Полностью лекцию «Новеллы комплексного развития территории» можно послушать по ссылке.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Комплексное развитие территорий. Что это значит.
Поделиться
Эфир программы «Город» на телеканале РБК посвящен теме большой квартальной застройки – как развивать территории комплексно.
РБК: В последние десять лет в информационном поле очень часто говорят о комплексном развитии территорий. Но что это значит? Москву будут застраивать жилыми кварталами? Это не так.
А вот в московской практике механизм КРТ означает, что та или иная территория должна получить сразу несколько функций, а не только жилую. Столичные районы развиваются комплексно: вместе с жильем строится необходимая транспортная, социальная, коммерческая инфраструктура, создаются новые рабочие места в шаговой доступности (это могут быть офисы или даже объекты формата light industrial, чистое или высокотехнологичное производство). В Москве под этим термином прежде всего понимают застройку промзон, а также строительство больших жилых комплексов на новых территориях.
Андрей Бочкарёв, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промышленные зоны являются очень важным резервом градостроительного развития. Частью операций по редевелопменту зон будет создание новых производственных площадок на месте существующих. Те производства, которые раньше существовали в городе Москве, либо закрыты, либо экономически нецелесообразны. Большинство промзон являются территориями, которые не используются, и их экономический потенциал, к сожалению, не работает на бюджет города Москвы. Мы выполняем работы по градостроительному планированию этих зон. Частично там будут возводиться объекты высокотехнологичного производства, которые являются очень важным элементом экономической жизни города, являются источником пополнения бюджета. Часть территории будет, безусловно, отдана под строительство объектов жилого назначения. В том числе под программу «Реновация». Мы рассматриваем примерно сейчас 14 крупных промышленных зон, где можно размещать интегрированно жилую застройку и экологически чистые производства, высокотехнологичные.
РБК: Так получилось, что в Москве именно бывшие промзоны стали флагманами комплексного развития территорий: на их территории строится жилье, обеспечивается необходимая социальная инфраструктура и транспортная доступность, возводятся высокотехнологичные промышленно-производственные объекты, технопарки и другие объекты с рабочими местами, создаются рекреационные пространства.
Только за десять месяцев 2021 года в столице введено более 11 млн кв. м недвижимости, из них более 5,8 млн кв. м приходится на жилье, а более 1,5 млн кв. м — на коммерческую недвижимость, которая дает городу дополнительные рабочие места. Также с начала года в Москве введено почти 70 различных социальных объектов.
Всего в рамках комплексного развития бывших промышленных зон в Москве планируется возвести около 40 млн кв. м жилой и торговой недвижимости, а также промышленных и офисных площадей. Здесь будет создано около 0,5 млн рабочих мест.
Андрей Бочкарёв, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промзоны, которые уже взяты в редевелопмент, — это территория бывшего «ЗИЛа», бывшего завода «Серп и молот», «Калошино», территория вокруг Сити. У нас большое количество промзон, которые будут перепрофилированы: с производства низкотехнологичных видов продукции на вопросы, связанные с электроникой, с исследовательскими работами. Мы переформатируем наши промышленные зоны, чтобы они стали источником развития города, пополнения бюджета.
РБК: По оценке столичных властей, промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляло более 17% территории Старой Москвы. И город занимается развитием этого «ржавого пояса» последовательно и настойчиво. С 2011 года в Москве был утвержден 91 проект планировки территорий бывших промзон общей площадью около 4 тыс. га. Всего здесь было возведено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн кв. м.
В начале апреля 2021 года градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проекты комплексного развития участков в семи бывших промзонах: «Грайвороново», «Зюзино», «Каширское шоссе», «Бескудниково», «Кунцево», «Коровино» и «Тёплый Стан». А в прошлом, 2020 году власти Москвы приняли решения о комплексном развитии 23 территорий промзон, в их числе «Красный Строитель», Бережковская набережная, «Капотня», «Выхино», «Трикотажная», «Перово» и «Верхние Котлы».
Города России будут развивать по стандарту. Что это значит
В Москве в начале декабря стартовал семинар по практическому применению Стандарта комплексного развития территорий (Стандарта КРТ), который объединил около 400 специалистов из 56 регионов России. Семинар собрал представителей региональных органов власти, главных архитекторов регионов и городов, руководителей более 160 компаний-застройщиков. Организаторами семинара выступили ДОМ.РФ и КБ Стрелка.
Рассказываем, как прошел семинар и как в принципе Стандарт КРТ повлияет на развитие городов России.
Что такое Стандарт КРТ
Стандарт КРТ — это документ, который по поручению председателя правительства России был разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка. Стандарт предлагает готовые решения по планированию кварталов, жилых комплексов, общественных пространств, квартир. Цель — предоставить городским властям, девелоперам, градостроителям и архитекторам понятный инструмент, который помог бы строить более качественное массовое — а значит, доступное жилье, развивать комфортные общественные пространства.
В настоящее время Стандарт КРТ носит рекомендательный характер, но постепенно перекладывается в нормативно-технические документы и начинает применяться на практике. На декабрь 2019 года Стандарт включает в себя шесть книг и четыре каталога.
Министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев:
— Конечно, существует дискуссия, должен ли Стандарт стать частью какого-то федерального закона. К единому мнению мы пока не пришли. Я считаю, самый верный и правильный подход — запустить пилотные проекты в разных точках нашей страны и посмотреть, как этот Стандарт будет работать. Конечно, это потребует достаточно серьезных компетенций от застройщиков и от тех, кто в городах отвечает за градостроительную политику.
Первый блок семинара по внедрению Стандарта КРТ был посвящен основным принципам и подходам к развитию территорий и жилищного строительства. Перед слушателями выступили ведущие российские урбанисты. Об основных принципах и подходах к развитию территорий и жилищного строительства в своих выступлениях, например, рассказали партнер КБ Стрелка Алексей Муратов и директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. Они подчеркнули важность развития комфортной среды, социальное и функциональное разнообразие застройки, ограничение этажности, тренд на экономику сервисов и инноваций.
Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник:
— Прежде чем переходить к внедрению Стандарта комплексного развития территорий, нужно, чтобы сложилось общее понимание необходимости и целесообразности его использования. Многие понимают, какое значение сегодня приобретает качество жилья и городской среды для людей, как важно это для развития рынка. Мы абсолютно открыты для обратной связи и хотим услышать позицию каждого участника по всем вопросам, связанным с применением Стандарта, проектным финансированием и комплексным развитием территорий.
Стандарт для застройщиков
Применение Стандарта КРТ особенно актуально для небольших компаний в регионах, которые не могут позволить себе нанимать дорогие архитектурные бюро или держать собственные команды проектировщиков. При этом проекты, реализованные по Стандарту, имеют более высокий рыночный потенциал — спрос на такие проекты выше уже сейчас и продолжит расти.
На семинаре заместитель генерального директора «СМ.СИТИ» Евгений Ковальский рассказал о подходах к строительству в Красноярске. Он подчеркнул, что важно создавать многофункциональные проекты, где будет баланс между жилой, социальной и коммерческой составляющей. Также он акцентировал внимание на важности создания дворов без машин и организации подземных паркингов в жилых комплексах и строительстве платных парковок, что позволит не загружать улицы.
Генеральный директор «Группа Мета» (Новосибирск) Владимир Мартыненков подчеркнул, что территория — это основной ресурс, с которым необходимо работать. На примере своих кейсов он рассказал о необходимости привлечения профессиональных архитекторов и создания по положениям Стандарта КРТ компактной застройки, удобной для всех жителей.
Председатель ВЭБ.РФ Игорь Шувалов:
— Мы хотим помочь рынку формировать комфортную среду, не навязывая никаких условий, а поддерживая инициативы по созданию качественного жилья. Для этого мы организовали конкурс на проекты стандартного жилья, которые учитывают все запросы современного человека и через 20 лет не будут выглядеть устаревшими. ДОМ.РФ и КБ Стрелка провели масштабную работу в части определения новых стандартов. Сегодня застройщикам следует переходить на строительство по нормам, которые соответствуют этим рекомендациям.
Как изменятся города
Созданный на основе Стандарта широкий набор архитектурных и планировочных решений сформирует уникальный облик городов и жилую среду более высокого качества. Города, наконец, перестанут быть одинаковыми, ведь сейчас 77% жилого фонда составляет типовая застройка.
В Стандарте КРТ разработаны три целевые модели для развития городской среды: малоэтажная, среднеэтажная и центральная. Целевые модели — это эталонные образцы, к которым следует стремиться при разработке и реализации проектов жилой и многофункциональной застройки на свободных участках и преобразовании застроенных территорий. Три целевые модели призваны обеспечить собственникам и нанимателям выбор жилья в соответствии с их жизненными приоритетами. Для разработки этих моделей был проведен международный архитектурный конкурс.
Малоэтажная модель застройки Стандарта КРТ предполагает застройку плотностью 4 тыс. кв. м на 1 га с максимальной высотой в четыре этажа. Доля общественно-деловой инфраструктуры в таких кварталах — 10%, а обеспеченность жильем — 35–50 кв. м на одного человека.
Среднеэтажная модель предполагает повышение плотности застройки до 15 тыс. кв. м на 1 га, а высоту застройки — до восьми этажей. 20% территории в таких районах будет отдано под общественно-деловую инфраструктуру. Обеспеченность жильем — 30–35 кв. м на каждого человека.
Центральная модель городской застройки — высотная (не менее девяти этажей). Плотность — 17 тыс. кв. м на 1 га. Треть (30%) территории таких кварталов — общественно-деловая инфраструктура, на каждого горожанина приходится 25–30 кв. м жилья.
Комплексное развитие территорий. Что это значит
Текстовая версия
В последние десять лет в информационном поле очень часто говорят о комплексном развитии территорий. Но что это значит? Москву будут застраивать жилыми кварталами? Это не так.
А вот в московской практике механизм КРТ означает, что та или иная территория должна получить сразу несколько функций, а не только жилую. Столичные районы развиваются комплексно: вместе с жильем строится необходимая транспортная, социальная, коммерческая инфраструктура, создаются новые рабочие места в шаговой доступности (это могут быть офисы или даже объекты формата light industrial, чистое или высокотехнологичное производство). В Москве под этим термином прежде всего понимают застройку промзон, а также строительство больших жилых комплексов на новых территориях.
Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промышленные зоны являются очень важным резервом градостроительного развития. Частью операций по редевелопменту зон будет создание новых производственных площадок на месте существующих. Те производства, которые раньше существовали в городе Москве, либо закрыты, либо экономически нецелесообразны. Большинство промзон являются территориями, которые не используются, и их экономический потенциал, к сожалению, не работает на бюджет города Москвы. Мы выполняем работы по градостроительному планированию этих зон. Частично там будут возводиться объекты высокотехнологичного производства, которые являются очень важным элементом экономической жизни города, являются источником пополнения бюджета. Часть территории будет, безусловно, отдана под строительство объектов жилого назначения. В том числе под программу «Реновация». Мы рассматриваем примерно сейчас 14 крупных промышленных зон, где можно размещать интегрированно жилую застройку и экологически чистые производства, высокотехнологичные.
Так получилось, что в Москве именно бывшие промзоны стали флагманами комплексного развития территорий: на их территории строится жилье, обеспечивается необходимая социальная инфраструктура и транспортная доступность, возводятся высокотехнологичные промышленно-производственные объекты, технопарки и другие объекты с рабочими местами, создаются рекреационные пространства.
Только за десять месяцев 2021 года в столице введено более 11 млн кв. м недвижимости, из них более 5,8 млн кв. м приходится на жилье, а более 1,5 млн кв. м — на коммерческую недвижимость, которая дает городу дополнительные рабочие места. Также с начала года в Москве введено почти 70 различных социальных объектов.
Всего в рамках комплексного развития бывших промышленных зон в Москве планируется возвести около 40 млн кв. м жилой и торговой недвижимости, а также промышленных и офисных площадей. Здесь будет создано около 0,5 млн рабочих мест.
Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
— Промзоны, которые уже взяты в редевелопмент, — это территория бывшего завода ЗИЛ, бывшего завода «Серп и молот», Калошино, территория вокруг Сити. У нас большое количество промзон, которые будут перепрофилированы: с производства низкотехнологичных видов продукции на вопросы, связанные с электроникой, с исследовательскими работами. Мы переформатируем наши промышленные зоны, чтобы они стали источником развития города, пополнения бюджета.
По оценке столичных властей, промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляло более 17% территории Старой Москвы. И город занимается развитием этого «ржавого пояса» последовательно и настойчиво. С 2011 года в Москве был утвержден 91 проект планировки территорий бывших промзон общей площадью около 4 тыс. га. Всего здесь было возведено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн кв. м.
В начале апреля 2021 года градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проекты комплексного развития участков в семи бывших промзонах: Грайвороново, Зюзино, Каширское шоссе, Бескудниково, Кунцево, Коровино и Теплый Стан. А в прошлом, 2020 году власти Москвы приняли решения о комплексном развитии 23 территорий промзон, в их числе Красный Строитель, Бережковская набережная, Капотня, Выхино, Трикотажная, Перово и Верхние Котлы.
Но вернемся к разговору о механизме комплексного развития территорий. Зачем все-таки нужно развивать эти территории комплексно, а не как было в СССР, где у каждой территории было свое назначение — жилое, производственное, административное… В условиях Москвы XXI века (а это один из крупнейших мегаполисов Европы, на минуточку) принцип КРТ позволяет формировать самодостаточные кварталы, комфортные для жизни, работы и проведения досуга. А это в свою очередь позволяет снизить маятниковую миграцию в городе и снизить нагрузку на транспортные артерии. То есть — сделать весь город удобнее для его горожан.
Что такое КРТ с точки зрения бизнеса
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет»
— Что бизнес понимает под комплексным развитием территорий?
— Для нас комплексное освоение территорий — это большие, крупные районы жилья, которые помимо своего масштаба отличаются тем, что они сразу готовы для жизни. Например, сейчас мы находимся с вами в ЖК «Остафьево». Как видите, здесь недавно заселилась первая очередь, но уже работают детский садик, школа, открыт плей-хаб — большой центр притяжения для детей всего района. Здесь уже открыта коммерция и супермаркет, есть кафе, есть рестораны.
— А что с рабочими местами в квартале?
— Проект «Остафьево» — это 600 тыс. кв. м. Плюс следующий проект — суммарно это миллионы метров. В реализуемых в данный момент проектах в Новой Москве мы создадим 16 тыс. рабочих мест. Это не только рабочие места в магазинах, но также и строительство офисных зданий, и строительство деловых центров. В Новой Москве необходимо создавать не только кластеры жилья, но и кластеры, где люди будут работать. Чтобы им было удобно, чтобы не приходилось каждый раз ехать на рабочее место в Москву. В офисных зданиях, которые построим здесь, будет выделено большое количество пространства под коворкинги.
— Мало построить крупный квартал — надо еще им и управлять. В чем особенность управления крупными жилыми комплексами?
— У группы «Самолет» в управлении находится более 3,5 млн кв. м недвижимости в разных субъектах Федерации. Ежемесячно к нам поступает от жителей до 20 тыс. заявок различного рода. Люди хотят какой-то сделать мелкий ремонт, решить вопросы по гарантии, заказывают дополнительные услуги. Наши УК рабоатют 24 часа в сутки, во всех ЖК есть «личный кабинет», мобильное приложение, где жители могут оставить свое обращение. Это не только базовые услуги, связанные с теплом, с электричеством и так далее. Но это еще услуги, которые объединяют людей, создавая комьюнити. Для этого в ЖК «Остафьево» мы открыли коворкинг.
Мы считаем себя оператором района, который помогает людям. В качестве примера, в том же «Остафьево» находятся постаматы, об их установке нас попросили жители. Вот такое взаимодействие и есть пример комплексного управления крупными и масштабными проектами.
— То есть живешь, работаешь и отдыхаешь — все в одном районе?