Крсои жкх что это
Как УО начислять КР на СОИ по водоотведению в отсутствие норматива
В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разобрала один из самых популярных вопросов, которым задаются УО: как начислять КР на СОИ по водоотведению, если в регионе не утверждён соответствующий норматив. Подробнее рассказываем в статье.
Посмотрите видео эксперта по вопросу начисления платы за КР на СОИ по водоотведению
Если в субъекте РФ не утверждён норматив по водоотведению в целях содержания общего имущества дома (КР на СОИ), то управляющие организации не всегда понимают, как правильно рассчитывать плату за такую жилищную услугу. Елена Шерешовец, Глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», в очередном выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» рассказала, что в такой ситуации делать УО и ТСЖ:
При расчёте КР на СОИ по отведению сточных вод есть и ещё один сложный вопрос, который возник из-за норм ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ. Там указано, что плата за КР на СОИ начисляется, только если конструктивные особенности дома предусматривают возможность потребления таких коммунальных ресурсов при содержании общего имущества.
В итоге УО часто вообще не начисляют плату за такую жилищную услугу в отсутствие норматива и/или из-за непонимания, как подтвердить, что конструкция дома предусматривает потребление КР на СОИ по отведению сточных вод. Елена Шерешовец объяснила, как поступать УО в обеих ситуациях.
В отсутствие норматива КР на СОИ по водоотведению суммируйте нормативы по холодной и горячей воде
Если в субъекте РФ власти не утвердили норматив на потребление КР на СОИ по водоотведению, то такой норматив определяется по п. 29 постановления Правительства от 23.05.2006 РФ № 306: путём суммирования потребления холодной и горячей воды в целях содержания общего имущества.
КР на СОИ по горячему и холодному водоснабжению при этом определяется согласно ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ – в пределах установленного в регионе норматива. Следовательно, как поясняет в видеоролике Елена Шерешовец, необходимо суммировать два норматива. Однако если собственники на ОСС приняли решение об оплате КР на СОИ по показаниям ОДПУ, то и размер платы за объём сточных вод будет определяться исходя из суммы показаний приборов по холодной и горячей воде. Также норматив не применяется, если в доме установлены системы АСКУЭ.
Начисляйте плату за КР на СОИ по водоотведению при наличии в доме центральной канализации
Второй вопрос, который Елена Шерешовец осветила в видеоролике, – как подтвердить, что начисление платы потребителям за водоотведение в целях содержания общего имущества в доме правомерно даже при отсутствии конструктивных особенностей для оказания такой услуги. Здесь эксперт предлагает воспользоваться сложившейся в пользу управляющих организаций судебной практикой. Рассмотрим это на примере дела № А60-65129/2017.
В суде рассматривался спор УО и органа ГЖН, который выдал организации предписание, считая, что она не имеет права начислять плату за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества. В обоснование такого вывода ведомство указало на отсутствие в доме конструктивных особенностей для оказания таких услуг.
Суд, принимая решение в пользу УО, сослался на проектную документацию на многоквартирный дом, в которой прописано, что здание оснащёно центральной канализацией. Это и есть подтверждение, что в МКД есть конструктивные особенности для оказания услуг по КР на СОИ по отведению сточных вод. Предписание контролирующего органа было признано незаконным.
При этом, как указала Елена Шерешовец со ссылкой на дело № А74-14452/2017, нужно иметь в виду, что РСО имеет право взыскать с управляющей организации плату за КР на СОИ по водоотведению, даже если компания не собирала соответствующие платежи с собственников помещений в МКД. Подробнее об этом узнайте из видеоролика.
Получите консультацию от экспертов Ассоциации «Р1»
Сейчас Минстрой РФ готовит проект дополнений в ПП РФ от № 491. Ведомство планирует внести в него новый п. 29.1, согласно которому возможность потребления соответствующего вида коммунального ресурса будет определяться составом внутридомовых инженерных систем.
Если у вас остались вопросы по предоставлению таких услуг или иным проблемным ситуациям, возникающим при управлении многоквартирными домами, разрешить их вам поможет Ассоциация профессиональных управляющих недвижимостью «Р1». Вступайте в объединение и получите информационную и юридическую поддержку от ведущих экспертов в сфере ЖКХ.
Крсои жкх что это
Источник фото: https://www.pexels.com/
Еще с 10 августа 2017 года действует новая редакция ЖК РФ.
Согласно п.2 ст.9.2 ЖК РФ на общем собрании собственники помещений могут принять решение об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (далее по тексту – КРСОИ), исходя из показаний общедомового прибора учета.
Ох, как старались в своё время представители Минстроя и Госдумы выдать исправление ошибки Минстроя, совершенной еще в 2016 году, за свой «подвиг» по защите прав граждан. Рассказывали о вороватых управляющих организациях, о неправильно рассчитанных нормативах потребления коммунальных услуг и о прочих проблемах, виновником которых оказался сам Минстрой. Но рассказчики забыли напомнить, что раньше такой порядок существовал в п.44 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее по тексту – Правила 354).
До 01.01.2017 года собственники помещений могли оплачивать стоимость коммунальных услуг на общедомовое потребление (далее по тексту – ОДН), исходя из показаний общедомового прибора учета. Для этого необходимо было принять решение на общем собрании.
С 01.01.2017 ОДН вошел в состав жилищной услуги и стал называться «коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме». Данные изменения были внесены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 №1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».
После внесения изменений получилось так, что с 01.01.2017 года:
При отсутствии решения общего собрания размер платы за КРСОИ появится в квитанции и будет изменяться «автоматически» хотят этого собственники помещений или нет.
Может получиться так, что при расчете КРСОИ по показаниям общедомового прибора учета размер платы за КРСОИ может оказаться «минусовым».
Это достаточно распространенная ситуация, когда объем потребленных коммунальных услуг собственниками помещений и потребителями превысит объем коммунального ресурса по показаниям общедомового прибора учета. В таком случае управляющая организация (ТСЖ) начнет «зарабатывать», реализуя фактически не приобретенный объем коммунального ресурса.
В проекте поправок в Правила содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, содержится норма, согласно которой при расчете размера платы за КРСОИ «отрицательная» стоимость КРСОИ за текущий месяц будет учитываться при расчете размера платы за КРСОИ в следующем месяце.
Куда вписывать условие об определении размера КРСОИ по общедомовому прибору учета, в договор управления или нужно отдельное решение собрания собственников?
На последних семинарах по управлению МКД, которые я читал в ноябре и декабре 2017 года, слушатели мне рассказывали, что на вебинарах им рассказывают о том, что собственники могут утвердить на общем собрании форму договора управления, в котором прописана возможность выставлять размер КРСОИ по показаниям общедомового прибора учета. По словам экспертов, которые проводят вебинар, это абсолютно безопасный и удобный способ определения «алгоритма» расчета КРСОИ.
Не согласен с такой позицией и вот почему.
В ст.156 ЖК РФ однозначно указано, что принятие решения об определении способа расчета стоимости КРСОИ осуществляется путем принятия решения на общем собрании собственников помещений.
С одной стороны, договор управления МКД утверждается на общем собрании собственников помещений, и кворум при утверждении условий договора такой же, как и при принятии решения рассчитывать размер платы за КРСОИ по показаниям общедомового прибора учета.
С другой стороны, советы экспертов кроме умозаключений ничем не подкрепляются, а штрафы платить вам и претензии жителей тоже ваши.
Спросите откуда штрафы и претензии? Легко.
Как я указывал выше, «старая редакция» п.44 Правил №354 содержала тоже условие принятия решения об оплате тогда еще ОДН по показаниям общедомового прибора учета. Условием выступала ситуация, «когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета…».
Не находите ничего общего с действующими нормами ЖК РФ? И в Правилах 354 и в ЖК РФ говорится о том, что должно быть именно решение собственников, принятое на общем собрании, а не формулировки в договоре управления, пусть и подсказанные вам юристами и экспертами всех мастей. Такая позиция подтверждалась многочисленной судебной практикой, которая, к сожалению, была не в пользу управляющих организаций и ТСЖ.
Так, Верховный суд в Определении от 12 июля 2016 г. №304-КГ16-8311 указал, что «наличие в проекте договора условия о распределении объема коммунальной услуги на общедомовые нужды между помещениями многоквартирного дома пропорционально занимаемой площади (пункт 5.7), нельзя рассматривать как обстоятельство, достоверно свидетельствующее о волеизъявлении собственников помещений многоквартирного дома о возложении на них бремени несения расходов по оплате сверхнормативного расхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, по указанному вопросу должно быть принято отдельное решение в связи с его особой значимостью».
Ну, а пока ждем поправок от Минстроя и Правительства. Новый год прошел, пить им уже хватит… Хотя, тут скорее как в известном анекдоте «Налейте мне для запаха, дури у меня своей хватает…».
Что такое «КР на СОИ» в квитанции и чем он отличается от ОДН?
Владельцам квартир сложно разобраться с запутанными платежами, которые выставляют компании ЖКХ. Относительно недавно в квитанциях многих барнаульцев появилась графа «КР на СОИ». Что это за новый вид платежей, как его рассчитывают и чем он отличается от ОДН?
Что такое «КР на СОИ» и чем отличается от ОДН?
«КР на СОИ» – это коммунальный ресурс на содержание общего имущества. Это идентичная услуга уже привычным ОДН (общедомовые нужды). Разница лишь в том, кто их предоставляет. ОДН – коммунальная услуга ресурсоснабжающих организаций. Например, Барнаульской горэлектросети или водоканала. А КР на СОИ – это жилищная услуга, которая предоставляется управляющими компаниями и ТСЖ.
Что входит в это СОИ?
На самом деле список не маленький. Это всё коммунальные ресурсы, которые управляющая организация расходует на обслуживание общедомового имущества. В их число входят: горячая и холодная вода, использующая для полива клумб, асфальта, мытья пола, при опрессовке системы отопления. Также включены затраты на электроэнергию для освещения, работы лифтов, насосов, бойлеров. Ну и водоотведение.
В СОИ не включают расходы на тепловую энергию. Они входят в общий платёж за отопление как коммунальная услуга.
А зачем тогда эти разделения?
Это положение закона. Изменения в Жилищный кодекс были внесены ещё в 2017 году. Согласно постановлению правительства № 1498, оплату за электроэнергию и воду включили в состав платы за содержание жилого помещения.
«Так услуга «КР на СОИ» появилась в ежемесячных квитанциях от УК и ТСЖ. ОДН, или оплата общедомовых нужд, осталась только в тех многоквартирных домах, где нет жилищной организации, они находятся на стадии избрания управляющей компании или ТСЖ, или выбрали непосредственный способ управления домом», – поясняет и.о. руководителя отдела продаж электроэнергии населению АО «Барнаульская горэлектросеть» Светлана Парфенова.
Почему закон приняли в 2017 году, а в квитанции эта графа появилась только сейчас?
Перевод оплаты ОДН в разряд коммунальных услуг затянулся на несколько лет. Это произошло из-за отказа управляющих компаний и ТСЖ принимать бремя начислений и взыскания долгов за услугу с жильцов.
Окончательную точку в данном споре поставил Верховный суд, который указал в своём решении, что «КР на СОИ» – это услуга исключительно управляющих компаний и ТСЖ, и услуги ОДН в таких домах быть не должно. И это не зависит от желания УК подписывать договоры с ресурсоснабжающими компаниями.
«Барнаульская горэлектросеть с 1 апреля 2021 года окончательно отказалась от начислений ОДН в домах, где нет непосредственной формы правления. Договоры с управляющими компаниями и ТСЖ были заключены как в добровольном, так и в принудительном порядке», – рассказывает Светлана Парфенова.
При этом размер платежей для барнаульцев за ресурсы, поставляемые на содержание общего имущества, не изменится.
Как сейчас оплачивается содержание общего имущества многоквартирного дома?
Нет, такой перерасчет законодательством не предусмотрен.
Нет, не зависит, зависит только от площади помещения.
КРСОИ рассчитывается в соответствии с порядком, установленным Постановлением правительства РФ № 354. Поскольку КРСОИ относится к услуге по содержанию общего имущества, то зависит от площади помещения.
Соответственно, владелец однокомнатной квартиры платит меньше, чем владелец трехкомнатной.
Разъяснение о порядке определения размера расходов электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, дано в письме Минстроя России от 14.02.2017 N 4275-АЧ/04.
В соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, а также отведения сточных вод их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.
По мнению Минстроя России (исходя из буквального толкования данной нормы), размер расходов на оплату КРСОИ может быть менее размера норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленного субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.
В частности, подобная ситуация может иметь место, когда расчет размера расходов КРСОИ осуществляется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета.
Соответственно, в том случае, когда многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета, включение указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения может быть осуществлено в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, исходя из фактического объема потребления коммунальных услуг.
В свою очередь фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается как разница между показаниями коллективного (общедомового) прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг.
Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Для включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку такое включение является первоначальным.
Крсои жкх что это
Источник фото: https://www.pexels.com/
Спорные вопросы по ОДН (общедомовые нужды), которое теперь называется КРСОИ (коммунальный ресурс на содержание общего имущества) многоквартирного дома (МКД) возникают в работе управляющих организаций (УО) постоянно. Один из таких спорных вопросов является как раз то, как нужно урегулировать договорные отношения между ресурсоснабжующей организацией (РСО) и управляющей организацией при переходе на прямые договоры с собственниками. Нужно ли расторгать договор ресурсоснабжения и заключать новый на поставку КРСОИ? Или все-таки нужно внести дополнения и изменения в старый договор с ресурсниками?
Как, наверное, все помнят, что С 03 апреля 2018 года Федеральным Законом № 59-ФЗ (далее – закон 59) введена в действие ст. 157.2 Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ) и изменения в другие нормы ЖК РФ, связанных с введением «прямых» договоров между собственниками и ресурсоснабжающими организациями в том числе.
Прямые договоры существовали и раньше. Но это были случаи отказа по инициативе РСО от договора с УО при наличии определенного размера задолженности либо ранее сложившиеся отношения по прямым договорам между РСО и потребителями. Закон 59 внес изменения в ЖК РФ, в связи с которыми у собственников появилось право перехода на прямые договоры с РСО на основании решения общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД ( пп. 4.4. ч.2 ст.44 ЖК РФ) по своей инициативе.
Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ прямой договор с РСО заключается с момента, установленного в решении общего собрания собственников помещений со всеми собственниками МКД одновременно. Однако по решению РСО, РО ТКО указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении РСО или РО ТКО уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 6 ст. 157.2 ЖК РФ прямые договоры на коммунальные услуги между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО, РО ТКО заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется.
Таким образом, у ресурсоснабжающей организации и Регионального оператора по ТКО отсутствует право на установление даты заключения прямых договоров при принятии решения ОСС по данному вопросу. У РСО имеется лишь право на отсрочку начала действия указанных договоров на срок до трех месяцев при условии своевременного уведомления об этом инициатора собрания.
То есть, после направления в адрес РСО и РО ТКО копий решения общего собрания (Протокола ОСС) о заключении прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов собственникам МКД, прямые договоры считаются заключенными с даты, установленной решением ОСС, если от РСО не поступит письмо (датированное и отправленное не позднее 5 рабочих дней с момента получения копии протокола ОСС о прямых договорам) об отсрочке начала их действия. От даты начала действия прямых договоров зависят и обязательства управляющей организации по действующим договорам ресурсоснабжения.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Статьей 544 ГК РФ предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, можно считать дополнительным основанием для изменения договора ресурсоснабжения. В связи с чем, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение условий договора ресурсоснабжения.
Следовательно, условия договора ресурсоснабжения в части выставления управляющей организации объемов индивидуального потребления с момента принятия собственниками решения о заключении прямых договоров с РСО противоречат нормам действующего законодательства и являются ничтожными в силу ч.1 ст.166 ГК РФ и не влекут юридических последствий.
В связи с чем, РСО при определении месячных объемов коммунальных ресурсов обязаны руководствоваться п. 21(1) Правил 124, согласно которому объем коммунального ресурса подлежащего оплате управляющей организацией определяется за минусом индивидуального потребления собственников.
Как указано в п. 5 Письма Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.
Следовательно, отношения между управляющей организацией и РСО по домам, которые «перешли» на прямые договоры будут регулироваться заключенным дополнительным соглашением к договору ресурсоснабжения.
Также следует учесть, что при заключении дополнительного соглашения необходимо включить в него условия, установленные п. 18 Правил 124 (в случае их отсутствия). В случае наличия разногласий при заключении такого дополнительного соглашения, спор при недостижении согласия между сторонами разрешается в судебном порядке на основании п. 2 ст. 446 ГК РФ.
В заключение хочется сказать о том, что хотя Минстрой РФ и указал об отсутствии необходимости управляющей организации перезаключать договор с РСО, я сама все-таки пошла бы путем перезаключения договоров. Объяснить это могу тем, что большая часть договоров заключалась уже несколько лет назад, а изменения в жилищное законодательство законодательство вносятся постоянно. Понятно, что действуют обязательные нормы закона в этом случае, но продублировать их в договоре как-то надежнее.
А многие вопросы с РСО должны быть урегулированы именно в договорах, как например, условия об обмене информацией по ИПУ и начислениям по каждому помещению МКД, обязанности снимать и контролировать показания ИПУ. Ведь эти условия влияют на дальнейшие отношения между УО и РСО, а также имеют отношение к расчетам по выставленным объемам КРСОИ. А когда они подробно урегулированы в договоре намного проще работать всем.
С уважением, Ильмира Носик.